Didam-arrest

Door: mr. K.G.O. (Kwaku) Afriyieh

Advocaat

Moet een overheidslichaam, zoals een gemeente, mededinging toepassen/transparant handelen bij grondverkoop? 

Het Didam-arrest, kort samengevat

In vastgoedland is iedereen vast wel bekend met het Didam-arrest van de Hoge Raad, d.d. 21 november 2021 ECLI:NL:HR:2021:1778.

Waar ging het Didam-arrest ook alweer over?

 Feiten in het kort

1. De gemeente Montfortland, waar de gemeente Didam onderdeel van uitmaakt, heeft een stuk grond waar een oud gemeentehuis op staat ( Raadhuisstraat 14 te Didam) en wenst het hele centrumgebied te laten herontwikkeling.
2. De partij Becedo Vastgoed Ontwikkeling (Becedo c.s), houdt zich bezig met vastgoedontwikkeling, verkoop en verhuur van onroerend goed. Eén van de concernonderdelen van Becedo Vastgoed Ontwikkeling heeft een Albert-Hein supermarkt gevestigd buiten het centrum van Didam en wenst dat bij de realisatie van hen nieuwe plan, zich in het dorpscentrum te kunnen vestigen.
3. Hoewel Becedo c.s kenbaar had gemaakt geïnteresseerd te zijn in het ontwikkelen van het masterplan van de gemeente, bij dat plan bestaat er een mogelijkheid om bestaande supermarkt, Coöperatie, te verplaatsen. Becedo c.s. acht de wijze waarop het masterplan tot stand was gekomen niet transparant en startte een procedure (kort geding). De gemeente was namelijk met een andere partij bezig voor het herontwikkeling van het plan.
4. In kort geding kreeg Becedo c.s. geen gelijk wegens gebrek aan spoedeisend belang. In hoger beroep kreeg Becedo c.s. ook geen gelijk, omdat er geen sprake was van een aanbestedingsplichtige procedure, noch van een aanbestedingsprocedure met grensoverschrijdend belang.

Wat is het oordeel van de Hoge Raad?

5. Becedo c.s. verwees naar een uitspraak van Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 2 november 2016, ECLI:NL:RVS:2016:2927, en stelt daarbij dat bij verdeling van schaarse grond, ook bij verkoop van grond, enige mate van mededing moet plaatsvinden en dat dit uitgangspunt ook moet gelden bij de verkoop van de grond door de gemeente Montferland.
6. Het gaat volgens Becedo om een toplocatie, dorpscentrum van Didam, dus geldt het zorgvuldigheids- en het gelijkheidsbeginsel bij de verkoop (lees verdelen van) de schaarse grond.
7. Het gerechtshof ziet dit, zoals eerder gesteld, anders. Aangezien er geen sprake is van een aanbestedingsplichtige opdracht gelden de eerdergenoemde beginselen niet. Ook wegens het feit dat er geen sprake is van een opdracht met een duidelijk grensoverschrijdend belang, gelden deze beginselen ook niet.
8. De Hoge Raad komt in tegenstelling tot het gerechtshof tot een andersluidend oordeel, namelijk:
   “Op grond van art. 3:14 BW mag een bevoegdheid die krachtens het burgerlijk recht aan een overheidslichaam toekomt, niet worden uitgeoefend in strijd met geschreven of ongeschreven regels van publiekrecht. Tot de regels van publiekrecht behoren de algemene beginselen van behoorlijk bestuur”.
9. In rechtsoverweging 3.1.4 van het arrest staat:  “Uit het gelijkheidsbeginsel – dat in deze context strekt tot het bieden van gelijke kansen – vloeit voort dat een overheidslichaam dat het voornemen heeft een aan hem toebehorende onroerende zaak te verkopen, ruimte moet bieden aan (potentiële) gegadigden om mee te dingen naar deze onroerende zaak indien er meerdere gegadigden zijn voor de aankoop van de desbetreffende onroerende zaak of redelijkerwijs te verwachten is dat er meerdere gegadigden zullen zijn.5 In dat geval zal het overheidslichaam met inachtneming van de hem toekomende beleidsruimte criteria moeten opstellen aan de hand waarvan de koper wordt geselecteerd. Deze criteria moeten objectief, toetsbaar en redelijk zijn.”
10. Kortom, gelijke kansen bieden bij grondverkoop door een overheidslichaam moet alleen indien er meerdere potentiële gegadigden er zijn of in redelijkerwijze te verwachten is dat deze aanwezig zijn. In dat geval moet het overheidslichaam middels een eigen beleid, selectie-eisen vaststellen die objectief toetsbaar en redelijk zijn.

Uit het gelijkheidsbeginsel – dat in deze context strekt tot het bieden van gelijke kansen – vloeit voort dat een overheidslichaam dat het voornemen heeft een aan hem toebehorende onroerende zaak te verkopen, ruimte moet bieden aan (potentiële) gegadigden om mee te dingen naar deze onroerende zaak indien er meerdere gegadigden zijn voor de aankoop van de desbetreffende onroerende zaak of redelijkerwijs te verwachten is dat er meerdere gegadigden zullen zijn. In dat geval zal het overheidslichaam met inachtneming van de hem toekomende beleidsruimte criteria moeten opstellen aan de hand waarvan de koper wordt geselecteerd. Deze criteria moeten objectief, toetsbaar en redelijk zijn.

Kort en goed: hoewel het aanbestedingsrecht en de aanbestedingsbeginselen bij sec grondverkoop niet gelden. Dient een overheidslichaam via artikel 3:14 BW (algemene beginselen van behoorlijk bestuur), gelijkheid en enige vorm van transparantie in acht te nemen als er meerdere geïnteresseerden zich melden en of te verwachten is dat zij zich zouden melde. Beleidsvrijheid is er, mits het beleid objectief toetsbaar is en de selectie-eisen redelijk zijn.

Hoe om te gaan in de praktijk door in het bijzonder gemeenten?

De vereniging van Nederlandse Gemeenten heeft een handreiking gepubliceerd voor gemeenten, zie de volgende link: Handreiking-implementatie-arrest-Didam.pdf (vng.nl)