Didamarrest bij verhuur en erfpacht

Gelden de uitgangspunten in het Didam-arrest ook bij verhuur van grond door de overheid?

1. Eerder op deze website (Vaardige Advocaat BV) is door mr. Kwaku Afriyieh ingegaan op het Didam-arrest van de Hoge Raad van 21 november 2021, zie elders op deze website.
2. De vervolgvraag luidt: gelden de uitgangspen uit dat arrest onder andere ook voor verhuur door een overheidslichaam als verhuurder?

Vonnis rechtbank Noord-Holland 4 augustus 2022, ECLI:NL:RBNHO:2022:7046,  Aceha Beheer BV tegen de gemeente Beverwijk  c.s.

Waar ging die zaak over?

3. De gemeente Beverwijk, Wijk aan Zee valt daar onder, verhuurde een deel van het strand bij Wijk aan Zee aan diverse ondernemingen ten behoeve van de exploitatie van strandpaviljoens en het plaatsen van strandhuisjes.
4. De huurders hebben veel geld daarin geïnvesteerd. Na veel wikken en wegen, heeft het gemeentebestuur besloten de huurovereenkomst met de zittende huurders met 10 jaar te verlengen via een addendum. Na die periode kan de termijn nogmaals met 10 jaar worden verlengd.
5. Aceha Beheer BV acht de wijze waarop de gemeente Beverwijk had gehandeld niet transparant/ althans niet in overeenstemming met de uitgangspunten uit het Didam-arrest.
6. De hamvraag luidt dan ook: of de gemeente Beverwijk zonder een selectieprocedure te organiseren met vooraf vastgestelde objectieve eisen, de huurovereenkomsten mocht verlengen?
   
   

Het (voorlopige) oordeel van de voorzieningenrechter

7. Volgens de voorzieningenrechter was voorshands niet aannemelijk dat een bodemrechter de vorderingen van Aceha Beheer BV zal toewijzen. Het is aannemelijk dat een bodemrechter zal oordelen dat de gemeente Beverwijk de zittende huurders redelijkerwijs als de enige serieuze gegadigden mocht kwalificeren. Door de exploitanten van de strandhuisjes was bovendien investeringen gedaan. De voorzieningenrechter ziet dat als een objectief, toetsbaar en redelijk criterium op grond waarvan de gemeente hen een voorrangspositie heeft kunnen geven.
8. De exploitanten genieten overigens huurbescherming op grond van artikel 7:290  BW en verder.
9. De voorzieningenrechter oordeelt verder dat hooguit vastgesteld kan worden dat de gemeente Beverwijk niet heeft voldaan aan de publicatieplicht die volgens het Didam-arrest geldt. Maar op het moment van het verlengen was dat arrest er nog niet, aldus de rechtbank, dus kon de gemeente Beverwijk daar ook geen rekening mee houden.
10. De voorzieningenrechter liet in kort geding in het midden of de uitgangspunten uit het Didam-arrest ook voor verhuur gelden.
11. Echter, uit een gerechtelijke uitspraak te Sint-Maarten, lijkt het erop dat de uitgangspunten uit het Didam-arrest wel degelijk gelden voor de overige overeenkomsten, zoals huur. In die zaak ging het om in erfpacht uit te geven grond. Schaarste grond, daarbij gelden de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, in het bijzonder het gelijkheidsbeginsel en het transparantie, zie link: Gerecht in eerste aanleg van Sint Maarten, 28 januari 2022, ECLI:NL:OGEAM:2022:7.
12. Een citaat uit die uitspraak: “Deze criteria moeten objectief, toetsbaar en redelijk te zijn. Aan dit beleid dient ook publiciteit te worden gegeven. De plicht van de minister van VROMI van het Land om bij het nemen van zijn beslissingen transparant te handelen is essentieel. (De minister van VROMI van) het Land dient op grond van het gelijkheidsbeginsel teneinde gelijke kansen voor burgers te realiseren een passende mate van openbaarheid te verzekeren met betrekking tot de beschikbaarheid van de erfpachtrechten, de selectieprocedure, het tijdsschema en ook de toe te passen selectiecriteria.[1]”
13. Kortom de uitgangspunten uit het Didam-arrest lijken te gelden bij het afsluiten van huurovereenkomst en onder andere uitgifte van grond middels erfpacht.

[1] Gerecht in eerste aanleg van Sint Maarten, 28 januari 2022, ECLI:NL:OGEAM:2022:7, r.o.