Moet een verkoper van een kantoorpand met huurder erin, de koper informeren over hoe het financieel met de zittende huurder gaat?

Waar ging deze zaak over?

Een vastgoedbedrijf heeft een kantoorgebouw in eigendom en verhuurde dat kantoorpand, begane grond, aan zorgorganisatie Pro Juventus tot 1 januari 2023 voor € 71.472,00 per jaar. Saillant detail: deze verhuurder was tevens bestuurder van Pro Juventus. Dat vastgoedbedrijf had nadat er een koopovereenkomst met de kopende partij, Waag Exploitatie II B.V. werd afgesloten, uiteindelijk, het kantoorpand verkocht voor € 675.000,00. De levering vond plaats op 17 januari 2020. Kort na levering bleek de zittende huurder van het pand, Pro Juventus, waar de verkoper tevens bestuurder van is, financieel in zwaar weer te verkeren. Op 4 maart 2020 is het faillissement van Pro Juventus dan ook uitgesproken. De kopende partij was hier uiteraard niet blij mee. Er is een bedrag van € 71.472,00 aan huur per jaar aan huuropbrengsten bedongen. De koper vorderde in rechte verklaring voor recht wegens dwaling en opheffing nadeel middels koopprijsvermindering ex artikel 6:230 lid 2 BW. De koper had een hypothetische situatie geschetst die zich voor zou hebben gedaan als koper van de financiële positie van Pro Juventus afwist. Namelijk: koper ging uit van een leegstand van negen maanden. Daarbij zouden vervolgens makelaarskosten gemaakt worden voor het vinden van een nieuwe huurder. Een leegstand kantoorgebouw dient dan te worden onderhouden. Een huuropbrengst van circa € 70.000,00 zou in dat geval te hoog zijn. Voorts dient de teveel betaalde overdrachtsbelasting bij verlaging van de koopprijs in het bedrag van € 100.000,00 te zijn verdisconteerd.

Oordeel rechtbank

De rechtbank oordeelt dat het verzwijgen van de financiële positie van de huurder inderdaad een dwaling oplevert. Partijen waren op dat punt ook met elkaar eens. Namelijk als de koper ervan afwist had hij de overeenkomst niet of niet onder dezelfde voorwaarden afgesloten. Echter de manier waarop het nadeel werd opgeheven acht de rechtbank niet passend/evenwichtig. Passend zou zijn dat in de huurovereenkomst tussen partijen opgenomen werd dat zodra Pro Juventus failliet gaat, de verkoper het gemiste huur in desbetreffende periode, inclusief opstellen. nieuwe overeenkomst en makelaarskosten aan koper betaalt. Het gaat om de huur van 4 maart tot 15 maart 2020 en de huur van 1 maart tot en met 3 maart 2020. Makelaarskosten van € 847,00 inclusief btw. Kosten die niks te maken hebben met het faillissement en de huurovereenkomst komen niet voor vergoeding in aanmerking. Er is op dat punt geen causaal verband.

Conclusie

Hoewel dwaling wel is aangenomen betekent dat niet automatisch dat de koopsom behoorlijk, met €1.0000,- moest worden verlaagd. Er zou dan geen evenwichtigheid in de overeenkomst ontstaan. Immers de transactie was al gereed (koop). Door het faillissement werd alleen tijdelijk huurinkomsten gemist door de koper van het bedrijfspand. Verkopers van bedrijfspanden doen er verstandig aan om dergelijke informatie tijdig te verstrekken, als zij tenminste over deze informatie beschikken. Ofwel, de koper tijdig te informeren.

Door: mr. K.G.O. (Kwaku) Afriyieh, advocaat aanbestedingsrecht, vastgoedrecht en omgevingsrecht